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LES DIAGNOSTICS DE LOCATION

Le Diagnostic
DAPP / DIAGNOSTIC AMIANTE DES PARTIES PRIVATIVES 

Diagnostic Amiante

  • la loi oblige, depuis de nombreuses années, tout propriétaire d'un logement dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 à effectuer le diagnostic amiante. A ce jour, tous les logements concernés devraient en principe avoir déjà été diagnostiqués ;
  • depuis le 1er avril 2013, la loi oblige tout propriétaire bailleur à tenir à disposition du locataire, sur simple demande, le diagnostic amiante. Le contrat de location rappelle maintenant cette obligation.

 

Quels sont les biens immobiliers concernés par le diagnostic amiante ?

Tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont concernés, quel que soit leur usage (habitation, commerce). Une seule exception : les maisons individuelles d'habitation.

Quelle est la durée de validité du diagnostic amiante ?

Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée s'il constate l'absence d'amiante.
Lorsqu'il indique la présence d'amiante, le propriétaire bailleur doit :

  • faire effectuer les éventuels travaux imposés (mesures d'empoussièrement, confinement ou retrait de l'amiante). Le diagnostic les mentionne ;
  • veiller périodiquement (au moins tous les trois ans) à faire contrôler l'état de conservation des matériaux friables mais aussi non friables contenant de l'amiante.

DAPP

Le Dossier Amiante des Parties Privatives (DAPP) est une mesure de prévention des risques amiante. Il est obligatoire pour tous les appartements à usage d’habitation ainsi que leurs annexes : cave, garage... et dont le permis de construire est daté d’avant le 1er juillet 1997.

Il permet de repérer les matériaux contenant de l’amiante selon la liste A (Flocages, Calorifugeages, Faux plafonds) du programme de repérage.

Un Dossier Amiante des Parties Privatives a la même durée de validité que le diagnostic amiante. Si le rapport conclu à la présence d’amiante, le propriétaire doit faire réaliser tous les 3 ans un contrôle de l’état des matériaux amiantés. Mais si le rapport du DAPP conclu à l’absence d’amiante le rapport à une durée de validité illimitée.

Le Diagnostic
Plomb constat de risque d'exposition au plomb

Pourquoi repérer le plomb avant une location ? 

L’intoxication ou l’empoisonnement au plomb cause une maladie appelée saturnisme. Cette maladie grave affecte essentiellement les enfants de moins de 6 ans, plus réceptifs aux effets du plomb. 

Lorsqu’ils vivent dans des logements anciens et délabrés, les enfants s’intoxiquent en absorbant les poussières en suspension ou en ingérant directement les fragments de peinture qui se détachent des murs.Le saturnisme entraîne des troubles irréversibles du système nerveux central. Dans les intoxications importantes, elle provoque des retards psychomoteurs qui peuvent laisser des enfants handicapés à vie. 

De plus, le plomb sait pénétrer de nombreux tissus humains ainsi que les os, il va y stagner, parfois toute la vie durant, et se libérer à l’occasion d’évènements spécifiques tels qu’une fracture osseuse, la grossesse, le simple vieillissement. Le plomb étant mutagène et reprotoxique, une jeune fille intoxiquée aujourd’hui pourra transmettre le plomb et ses effets, plus tard, à ses enfants ; en effet, le plomb stocké est encore présent à 50%, 20 ans après l’intoxication, et pourra traverser le placenta durant le premier trimestre de la grossesse. Il pénètre aussi le lait maternel. 

Il existe également un saturnisme adulte, essentiellement d’origine professionnelle.  Ces risques ont conduit les pouvoirs publics à prendre des mesures de prévention de la population. En cas de location d’un logement construit avant le 1er janvier 1949, il est indispensable de réaliser un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP), plus communément appelé diagnostic plomb.

Qu’est-ce qu’un CREP ?

Il s’agit d’un repérage des revêtements contenant du plomb (peintures, vernis…). Le CREP consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du logement afin d’identifier ceux dont la teneur en plomb est supérieure à un seuil réglementaire (1mg/cm²), à décrire leur état de conservation et à repérer d’éventuels facteurs de dégradation du bâti (FDB).  

Le rapport de constat du risque d’exposition au plomb permet de connaître, le cas échéant, le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (à faire recouvrir ou supprimer), ainsi que le risque à terme lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb.  Contrairement à ce que croient beaucoup de bailleurs, il ne comprend pas l’obligation de rechercher la présence de plomb métallique comme des canalisations par exemple. 

Une fois le programme et le périmètre de recherche établis, le diagnostiqueur définit des UD (unités de diagnostic) en fonction des substrats rencontrés et revêtements en place. Puis il mesure la concentration de plomb présent dans le revêtement, par l’usage d’un appareil à fluorescence X qui indique cette concentration. 

Il note dans son rapport toutes les mesures relevées, avec l’état de dégradation du revêtement, et l’état de conservation de celui-ci.  Dans certains cas (mesures incertaines par exemple), il prélèvera un fragment de matière pour analyse en laboratoire. L’unité de quantification de plomb massique sera alors le milligramme de plomb par gramme de matière.

Le CREP présente un système de validité lié aux résultats des mesures de concentration. Si aucune mesure supérieure au seuil de 1 mg/cm² n’est observée, sa validité sera illimitée. Dans le cas contraire, sa validité sera limitée à 6 ans dans le cadre d’une location.  Le CREP peut faire l’objet d’une transmission à l’ARS en cas de risques pour la santé des occupants.

Le Diagnostic
Gaz- Etat de l'installation intérieur de gaz

Pourquoi diagnostiquer les installations de gaz de plus de 15 ans ?

Les intoxications au monoxyde de carbone et les explosions de gaz sont encore la cause de trop nombreux accidents domestiques. L’immense majorité des accidents, fuites et explosions de gaz imputables au gaz naturel ont pour cause la vétusté des installations, l’absence d’entretien des appareils et les comportements imprudents. 

Les conséquences de ce type d’incidents sont graves. Elles entraînent des séquelles et handicaps à long terme, quand ce n’est pas le décès. Informer et prévenir les risques d’accidents sont donc les deux objectifs de l’état de l’installation intérieure de gaz, diagnostic obligatoire pour la location d’un logement disposant d’une installation de gaz fixe de plus de 15 ans.  Communément appelé diagnostic gaz, l’état de l’installation intérieure de gaz doit permettre d’évaluer la sécurité du logement. Il ne doit pas être confondu avec un contrôle de conformité.

Qu’est-ce qu’un diagnostic gaz ? 

Le rapport de diagnostic doit contenir la description de l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimenté par le gaz, celui-ci peut concerner aussi une plaque de cuisson ou une cuisinière qui sont reliées à une tuyauterie fixe.

Il décrit aussi l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires ainsi que les conditions d’aération et d’évacuation des produits de combustion dans les locaux où fonctionnent les appareils à gaz. 

En fonction d’un certain nombre de points de contrôle à réaliser, le diagnostiqueur immobilier relève les éventuelles anomalies de l’installation qui sont ensuite classifiées en fonction de leur dangerosité pour les occupants. La norme NF P45-500 définit les modalités de réalisation du diagnostic de sécurité des installations intérieures de gaz, à usage domestique, réalisé lors de la location d'un bien immobilier à usage d'habitation.

L’état de l’installation intérieure de gaz est à joindre au Dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au contrat de bail. Sa validité, dans le cadre d’une location de logement, est de six ans.

Le Diagnostic
Électricité

Pourquoi diagnostiquer les installations d’électricité de plus de 15 ans ?

Un quart des quelques 200 000 accidents domestiques recensés chaque année sont causés par un problème électrique. 3 000 personnes sont ainsi victimes d’une électrisation et 40 personnes décèdent d’une électrocution, sans parler des incendies d’origine électrique. 

Ces chiffres sont fort heureusement en baisse depuis plusieurs décennies et le diagnostic électricité des logements a contribué à cette diminution du nombre d’accidents. Néanmoins, selon Promotelec, 68% des logements présentent encore au moins un risque électrique.

La mise en place d’un état de l’installation intérieure d’électricité pour la location des logements dont l’installation a plus de 15 ans répond à un objectif de transparence et de prévention. Couramment appelé diagnostic électricité, il doit en effet informer les futurs locataires des anomalies de sécurité de l’installation électrique, mais aussi le bailleur qui pourra prendre les dispositions nécessaires afin de ne pas exposer ses locataires à des dangers potentiels. Attention, il ne s’agit pas d’un contrôle de la conformité de l’installation mais bien d’un diagnostic sécuritaire. 

Qu’est-ce qu’un diagnostic électricité ? 

Le diagnostic électricité est établi à partir d’un modèle type réglementé. La mission du diagnostiqueur consiste à vérifier la présence, ou non, et les caractéristiques :  

  • d’un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité ;  - d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique ; 
  • d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ; 
  • d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant baignoire ou douche. 

 Le diagnostiqueur doit également identifier : 

  • les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
  • les conducteurs non protégés mécaniquement.  

Le rapport de diagnostic permet de prendre connaissance des différentes anomalies de l’installation électrique susceptibles de présenter un risque pour la sécurité des occupants.  Le diagnostic électricité doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et sa validité, dans le cadre des locations, est de six ans.

Le Diagnostic
DPE Diagnostic de performance énergétique

Pourquoi diagnostiquer la performance énergétique avant une location immobilière ?

Le réchauffement climatique constaté de notre planète est la conséquence d’un phénomène appelé l’effet de serre. La cause la plus probable de l’augmentation de l’effet de serre depuis la fin du XIXe siècle est l’activité humaine. D’énormes quantités de gaz sont en effet relâchées dans l’atmosphère par diverses activités modernes comme l’utilisation de combustibles fossiles dans l’industrie et les transports.

Le Grenelle de l’Environnement a mis en évidence l’importance des leviers de progrès dans le secteur du bâtiment pour parvenir à l’objectif fixé de diviser par 4 les émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2050. Le DPE, en proposant une évaluation de la performance énergétique des biens immobiliers, contribue à la meilleure connaissance de l’état du parc de logements en France. 

Grâce à cet état des lieux, il devient possible d’élaborer des politiques publiques plus pertinentes pour parvenir à l’éradication des passoires thermiques et, plus globalement, à l’amélioration progressive de la performance énergétique des bâtiments. Avec l’augmentation du coût des énergies, le DPE joue un rôle plus social en permettant aux locataires, notamment les plus modestes, de comparer et d’anticiper les dépenses d’énergie des biens qu’ils convoitent. Le DPE doit être présenté dès la première visite d’un logement et certaines des informations qui en sont issues sont également visibles sur les annonces immobilières.

Qu’est-ce que le DPE ? 

Le diagnostic de performance énergétique est une estimation de la performance énergétique et environnementale des biens immobiliers, notamment des logements. Réformé en juillet 2021, il s’impose également comme l’un des outils fondamentaux des politiques de rénovation énergétique en s’imposant comme la référence pour déterminer si un logement respecte les critères de décence énergétique qui vont progressivement se durcir dans les prochaines années.

Il est obligatoire pour la location des biens immobiliers et il est devenu opposable, à l’exception des recommandations, depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021.  Cette réforme a également entrainé la disparition de la méthode sur factures, sauf pour les locaux tertiaires (DPE mention), au profit d’une méthode conventionnelle (3CL) fiabilisée basée sur les caractéristiques techniques du bâti (principes constructifs, isolation, huisseries, etc.) et des équipements de différents usages (chauffage, production d’ECS, refroidissement, éclairage et auxiliaires).

À l’aide d’un logiciel basé sur le moteur de calcul fourni par le ministère de la Transition écologique, le diagnostiqueur renseigne les caractéristiques du logement et de ses équipements sur la base de ses observations in situ et d’autres éléments de preuve (facture de travaux, etc.). C’est pourquoi, lors de la réalisation d’un DPE, il est essentiel que le propriétaire fournisse un maximum d’informations, évitant ainsi au diagnostiqueur de recourir à des valeurs par défaut généralement pénalisantes. 

Le rapport de DPE indique les quantités estimées d’énergie primaire consommée et de gaz à effet de serre (GES) émis pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Chacun de ces indicateurs est ensuite reporté sur une grille de performance allant de A à G, la classe énergétique du bien correspondant désormais à la plus mauvaise de ces deux notes. 

Le DPE est également accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance (travaux d’isolation, remplacement des équipements, préconisations d’usage, etc.).  

La validité d’un DPE a été fixée à 10 ans (attention, les DPE réalisés avant la réforme du 1er juillet 2021 ont vu leur validité réduite). Il est cependant recommandé de l’actualiser des lors que des travaux ont été réalisés sur le bien immobilier.

Calendrier des mesures frappant les passoires énergétiques :

Le DPE sert de référence pour caractériser les logements indécents (passoires thermiques) avec un durcissement progressif des critères et des mesures contraignantes.  

  • 24 août 2022 : gel des loyers pour les logements classés F ou G 
  • 1er janvier 2023 : les logements consommant 450 kWh/m².an ou plus d’énergie finale sont considérés indécents
  • 1er janvier 2025 : les logements classés G sont considérés comme indécents (1er janvier 2028 dans les territoires ultramarins)
  • 1er janvier 2028 : les logements classés F sont considérés comme indécents (1er janvier 2031 dans les territoires ultramarins)
  • 1er janvier 2034 : les logements classés E sont considérés comme indécents 

Le Diagnostic
ERP Etat des risques et pollutions

Pourquoi faire établir un état des risques dans le cadre d’une vente ?

Huit risques naturels principaux sont prévisibles en France : les inondations et coulées de boues, les séismes, les éruptions volcaniques, les mouvements de terrain, les avalanches, les feux de forêt, les cyclones et les tempêtes.

Les risques technologiques, d’origine anthropique, sont au nombre de quatre : le risque nucléaire, le risque industriel, le risque de transport de matières dangereuses et le risque de rupture de barrage.

Même si la violence et la fréquence des catastrophes naturelles ou technologiques sont heureusement plus modérées sur le territoire français que dans d’autres régions du globe, les événements qui sont survenus depuis plusieurs décennies (tempêtes de Noël 1999, inondations, feux de forêt dans le Sud, explosion de l’usine AZF de Toulouse, incendie de l’usine Lubrizol à Rouen, etc.) montrent qu’en de telles situations, les préjudices humains et matériels peuvent être considérables.

Afin d’apporter plus de transparence, il a donc été mis en place une obligation d’information des futurs locataires quant aux risques menaçant un bien immobilier loué.

Qu’est-ce que l’état des risques et pollutions ?

L’État des risques et pollutions (ERP) vise donc à recenser les menaces identifiées qui pèsent sur un bien et sur les servitudes d’urbanisme adoptées pour la protection des biens et des populations.  L’ERP, auparavant connu sous d’autres acronymes (ERNMT, ESRIS), mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain) ; il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes).

L’État des risques et pollutions (ERP) propose également une information sur l’état de pollution de la parcelle avec l’indication des SIS (Secteurs d’information sur les sols), indique si le bien appartient à une zone à potentiel radon*de niveau 3 ou encore à une zone soumise à l’érosion du littoral (recul du trait de côte). 

*Obligatoire dans les ERP, ce diagnostic permet de mesurer la concentration en gaz radon à l’intérieur d’un bâtiment. Ce gaz radioactif naturel peut s’accumuler dans les lieux trop peu ventilés.

Selon l’arrêté du 27 juin 2018, les bâtiments situés en zone 3* et certains établissement de la zone 2* ont l’obligation de réaliser le dépistage dans les établissements : 1) d’enseignement, y compris les bâtiments d’internat ; 2) d’accueil collectif d’enfants de moins de six ans ; 3) sanitaires, sociaux et médico-sociaux avec capacité d’hébergement parmi les établissements : - de santé mentionnés à l’article L. 6111-1 et les hôpitaux des armées mentionnés à l’article L. 6147-7 ; - mentionnés aux 1°, 2°, 4°, 6°, 7° et 12° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ; 4) thermaux ; 5) pénitentiaires

Enfin, il précise si le bien a fait l’objet d’un sinistre indemnisé par une assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique.  L’ERP doit être intégré au Dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au contrat de location des biens immobiliers et sa validité est de 6 mois.

À compter du 1er janvier 2023, l’ERP devra être remis aux candidats locataires dès la première visite du bien, ce qui peut nécessiter son actualisation au moment de la signature du bail si jamais des modifications sont intervenues. Par ailleurs, à partir de 2023, il contiendra également une information sur le recul du trait de côte si le bien immobilier est situé dans une zone soumise à l’érosion du littoral.

L’état des nuisances sonores et aériennes (ENSA)

Depuis le 1er juin 2020, un État des nuisances sonores et aériennes (ENSA) doit être intégré au Dossier de diagnostic technique lorsque le logement loué est situé dans le périmètre d’un Plan d’exposition au bruit (PEB) pris aux abords des aéroports. Il comporte : l’indication claire et précise de la zone du PEB dans laquelle est situé le bien ; l’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter ce PEB (Géoportail) ; la mention de la possibilité de consulter ce PEB à la mairie de la commune où est sis le logement.

Le Diagnostic
Loi Boutin-Mesurage de la surface habitable

Qu’est-ce que la loi Boutin ?

Un peu plus de 12 ans après la loi Carrez, la loi Boutin (loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion) publiée en 2009 a rendu obligatoire la mention de la surface habitable dans les contrats de location des logements loués nus et à usage de résidence principale.

Il s’agit d’un élément d’information supplémentaire, mis à la disposition des locataires, qui sont ainsi protégés de toute tentative de surévaluation de la superficie des biens et peuvent également comparer les logements mis en location. Si la surface habitable réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5% à la surface habitable indiquée dans le contrat de bail, le locataire peut demander au juge une diminution du montant du loyer au prorata du nombre de mètres carrés manquants.

Comment mesurer la surface habitable d’un logement ?  La surface habitable d'un logement se définit comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte dans la surface habitable de la superficie des combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des loggias, des balcons, des séchoirs extérieurs au logement, des vérandas, des locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Une maitrise de la technique et de la réglementation est donc indispensable pour réaliser un métrage de la surface habitable.  Doté d’équipements et d’une méthodologie de mesure fiables, votre diagnostiqueur est à votre disposition pour effectuer cette prestation.